Los contratos de alquileres que vencen en agosto sufrirán un 110% de aumento por la aplicación del Índice de Contratos de Locación (ICL) que saca diariamente el Banco Central.
Ese salto, récord en 2023, preanuncia una controvertida negociación entre propietarios e inquilinos, ya que el monto de las locaciones se irá en promedio arriba de los 150 mil pesos mensuales.
Para afrontar una mensualidad de 150 mil pesos, los ingresos se deberían multiplicar por tres, o sea, tendrían que ser de 450 mil pesos para entrar en la órbita de la solvencia.
Las cuentas no dan porque ya el economista Antonio Aracre había asegurado el mes pasado que “el salario promedio registrado en la Argentina, con un empleo registrado en blanco y recibo de sueldo con una empresa en relación de dependencia, rondó los 215 mil pesos”, que no alcanzan a cubrir la canasta básica de 246 mil pesos. ¿Dónde quedan los alquileres?
Ante el conflicto ya desatado entre las partes por los montos en cuestión, la ONG Hábitat para la Humanidad Argentina pidió que se incorpore al alquiler social en las propuestas electorales.
La aguda retracción de la oferta de departamentos en alquiler ya había hecho saltar los precios en julio el 11,3%.
En siete meses, acumularon el 89,6% y superaron en un 50% el índice de inflación en ese lapso.
Muchos inquilinos se lanzaron a la búsqueda de alternativas ante los incrementos que se avecinan, pero chocaron con un mercado en el que la oferta escasea cada vez más y la demanda se acrecienta.
La publicación especializada Reporte Inmobiliario indicó que en ese mes la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes usados disponibles para alquilar, que se publicaron en buscadores de propiedades, fue de sólo 686 unidades. Resulta inferior en un 26 % a las ofertadas en junio y 58,4 % menor a julio del año pasado, que había sido de 1.649.
Uno de los mayores problemas que se presentó en el mercado de los alquileres ha sido con la renovación de los contratos hechos en julio de 2022, ya que el incremento a aplicarse asciende al 104%, lo que deja atrás el récord de los tres dígitos alcanzado el mes anterior.
La escalada de los alquileres se refleja en el índice de precios al consumidor que releva el INDEC, en cuanto a su efecto estadístico, pero en la economía hogareña representaron un bombazo, al pasar de valores mensuales entre 60 y 90 mil pesos a 130/150 mil, que en muchos casos ocupan más de las tres cuartas partes de los ingresos de un grupo familiar.
Un efecto adicional: al no llegar al requisito de que el valor locativo no supere el 30% de los ingresos, las inmobiliarias montaron un rebusque paralelo, como es la constitución de garantías solidarias o seguros de caución complementarios.
El factor de actualización que se aplica en los contratos contempla la variación de la inflación que mide el Indec y la de los salarios que establece el RIPTE.
Los aumentos del precio de los alquileres, tanto propietarios como inquilinos pueden consultarlos en el Índice de Contratos de Locación (ICL) que saca a diario el Banco Central.
El mercado de los alquileres se ha tornado exageradamente especulativo y las regulaciones no conforman a los propietarios ni a los inquilinos. Los intermediarios tomaron partido por los dueños atendiendo a las relaciones de fuerzas. La oferta de inmuebles es cada vez más escasa, lo cual lleva a exagerar condiciones y requisitos, en muchos casos abusivos, como lo pueden testimoniar quienes se encuentran en la búsqueda.
La vigencia que marca la ley 27.551 para las locaciones es como mínimo de tres años y los ajustes se realizan cada año. Antes, se arrancaba con un valor establecido previamente, que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y, en general, se pactaba con subas semestrales.
Uno de los cambios de la legislación última se refirió al monto previo que se exige para comenzar un contrato: mes anticipado y el depósito de garantía, que no deben superar el mes de la locación.
La consecuencia de las distorsiones fue que se introdujo la modalidad de las locaciones temporarias (en general trimestrales) y de los contratos en dólares con los que se elude la ley de alquileres, lo cual tornó prohibitivo el acceso de la mayoría de los asalariados que ganan por debajo del promedio, sobre todo los no registrados.
La realidad del día a día en la búsqueda de alquileres radica en que el enorme desfase entre los que necesitan alquilar y los que ofrecen vuelca la balanza decididamente hacia los propietarios, quienes aprovechan para poner condiciones más exigentes y requisitos a reunir que desbordan la capacidad de la mayor parte de los que necesitan un techo.
Se viene un alquilerazo
El problema es estructural, ya que según los datos preliminares del Censo 2022, se registraron 17.780.210 viviendas en todo el país, un aumento del 28,5% con respecto del Censo de 2010. Se contabilizaron 6 millones de habitantes más y se construyeron en total 4 millones de unidades, con lo que el déficit se agravó.
En la Ciudad de Buenos Aires, que junto al conurbano es donde se concentra la mayor cantidad de población del país, se suma otro fenómeno, que es que la desigual distribución del ingreso determina que una de cada diez viviendas se encuentre sin ocupantes, la mayoria en barrios como Puerto Madero, Palermo y Recoleta.
Un informe elaborado por la Mesa de Estudio de Viviendas Vacías, integrada por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad y organizaciones como la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Centro de Estudios Legales y Sociales, el Centro de Estudios Económicos y Urbanos, La Boca Resiste y Propone, señala que unas 300.000 personas residen en villas y asentamientos, otras 7.500 están en situación de calle y un 35 por ciento de las familias pagan alquiler -al que destinan una porción importante de sus ingresos- para vivir en la Ciudad de Buenos Aires.
El gobierno de CABA dictó medidas para incentivar a los propietarios con beneficios fiscales para que ofrezcan sus departamentos y casas vacíos, pero hasta ahora no surtieron el efecto esperado.
